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LOCAZIONE ABITATIVA E DINIEGO DI RINNOVO ALLA PRIMA SCADENZA DEL CONTRATTO
TUTELA DELL’INQUILINO

Ci occupiamo, oggi, di una questione in materia di contratti di locazione abitativa.
Salvo diversa pattuizione, i contratti prevedono una durata di 4 anni con rinnovo per medesimo periodo alla prima scadenza.
Puo’ il proprietario, alla prima scadenza, rifiutare il rinnovo del contratto? A quali condizioni?
La risposta al quesito è positiva: il diniego al rinnovo è possibile, ma a fronte di questa facoltà riconosciuta al proprietario, il nostro ordinamento si premura di tutelare anche l’inquilino, con una disciplina che limita i casi di diniego alle sole ipotesi di cui all’art. 3 L.431/98 e obbliga il proprietario ad indicare specificamente nella lettera di disdetta quale sia il motivo a cui si appella a pena di nullità.
La finalità, come detto, è quella di garantire l’equilibrio tra le posizioni delle parti e contrattuale e consentire all’inquilino, che di fatto subisce un’alterazione dell’accordo iniziale, mezzi di tutela differita nel caso in cui il proprietario non tenga fede alle dichiarazioni contenute nella disdetta.
Ad esempio, se il proprietario comunica disdetta perchè dichiara di voler destinare l’immobile a sua abitazione principale, ma poi non lo fa, esercita il recesso in modo illegittimo causando un danno all’inquilino.
Cosa fare in questi casi?
L’inquilino potrà promuovere una vertenza con cui, previo accertamento del comportamento illecito del proprietario, richiederà il risarcimento del danno in misura non inferiore a 36 mensilità dell’ultimo canone di mensilità versato, come previsto dal terzo comma dell’articolo citato.

. l’art. 3 L.431/98 dispone: “Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell'articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi:
a) quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
b) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;
c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;
d) quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
e) quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso;
f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;
g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392”

Nello stesso senso si è espressa la Corte di Cassazione nella sentenza n.936 del gennaio 2013 ove si legge: "La specificità della ragione di diniego va infatti intesa come possibilità concreta di valutare ex ante la serietà dell'intenzione indicata, sia come possibilità del successivo controllo sulla effettiva destinazione dell'immobile all'uso indicato, ai fini dell'applicazione delle sanzioni di cui all'art. 3 della legge citata (invocabili anche quando l'immobile sia stato adibito ad un uso riconducibile, sì, ad una delle ipotesi previste dall'art. 3, ma diverso da quello indicato).”

Occhi aperti, dunque, e in caso di bisogno è bene ricordare l’importanza della consulenza preventiva.
Avv. Marta Buffoni

Per maggiori informazioni contattare la segreteria ASPPI o lo Studio dell’avv. Buffoni in Novara, Corso della Vittoria 2/H; tel: 0321 231165- 329 2757674; info@martabuffoni.net

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